2026 年 8 月 28 日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。到 10 月 25 日，已有北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州、宁波、温州、苏州 10 个城市发布实施细则，四个一线城市全部落地，最新一批是 10 月 23 日的温州与 10 月 24 日的苏州。两个月时间，一套文件从顶层设计走到了地方条款。
十条细则的共同底线
10 个城市的文本高度一致，可以归纳成四条：
- 新老划断。统一以 2026 年 8 月 28 日为界，此后新发布土地出让公告的商品住房项目优先选择现房销售；此前的项目不强制"一刀切"，保留预售通道。
- 预售门槛抬升。8 月 28 日后新出让土地的项目，实行预售的单体建筑应完成主体结构封顶，才可申请预售许可。武汉的表述最具体——应完成屋面结构层混凝土浇筑并确认达到封顶工程形象进度。
- 资金全闭环监管。购房人支付的首付款、按揭贷款全部纳入监管账户，项目竣工验收、配套设施具备交付条件后方可解除监管。
- 主办银行制度。8 月 28 日起新签订借款合同的项目，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部资金纳入主办银行开立的资金账户管理。
现房销售的门槛也有明确口径：北京、上海、深圳要求项目完成房屋首次登记（拿到"大产权证"）后才可办理现房销售备案；广州要求完成竣工验收与水电气配套验收后可备案，同时鼓励完成首次登记后再销售。
差异在细节：定金上限、过渡期与土地款
真正影响买房人和开发商现金流的是三个可量化的差异条款。下表只列有公开报道可核验的城市取值：
| 城市 | 定金上限（占房款） | 在途项目过渡期 | 土地出让金余款缴纳 |
|---|---|---|---|
| 北京 | 1% | 部分在途项目至 2027 年底 | 余款可延至合同签订后两年内，不计利息 |
| 上海 | 3% | 部分在途项目至 2027 年底 | "1+1"，最长两年 |
| 广州 | 5% | 部分在途项目至 2027 年底 | "1+1"，最长两年 |
| 深圳 | 3% | 部分在途项目至 2027 年底（"三旧"改造历史遗留另行研究） | "1+1"，最长两年 |
| 武汉 | 5% | 宽限延至 2028 年底 | "1+1"，最长两年 |
| 杭州 | 5% | 宽限延至 2028 年底 | 余款可延至合同签订后两年内，不计利息 |
| 天津 | 已发布细则，具体取值以本地官方文件为准 | ||
| 宁波 / 温州 / 苏州 | 已发布实施意见，公开报道未给出上述三项具体取值 | ||
定金上限这一条最容易被忽略，但它直接决定了"锁定一套房"的成本。以一套总价 300 万元的房子计算：在北京，定金一般不超过 3 万元；在上海、深圳不超过 9 万元；在广州、武汉、杭州不超过 15 万元。四地同时明确，定金要全额、全过程监管，开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按合同约定解除定金合同并要求责任。
对买房人的实际影响
先看好的一面：封顶预售加资金全监管，把过去最容易出现交付纠纷的两个环节——未封顶就卖、预售资金被挪用——从制度上堵住了。中指研究院政策研究总监陈文静的判断是，这不是一步取消预售，而是搭建"现房优先、封顶预售、资金全监管"的双轨体系，把风险防控前置。
再看需要接受的一面：现房供应不会马上变多。8 月 28 日后出让的土地最快也要两到三年才能形成现房供应，眼下能买到的现房主要是此前的存量尾盘。同时，预售门槛抬升与资金监管收紧客观上加长了开发商的资金占用周期，各地配套的"给支持、稳过渡"条款——土地款分期、保函置换、预登记——就是用来对冲这一点的。对买房人而言，这意味着未来一到两年新盘上市节奏可能放缓。
站长观点
房车聚合信息网编辑部的判断是：这套制度真正改变的不是房价，而是购房决策里"该问什么"。过去买房人最关心的是单价、学区、户型；现在排在前面的一定是项目的销售形态与资金路径。我们给一个明确的取舍建议——不要把"现房"当成唯一的筛选条件，但要把"资金怎么管"当成必问项。理由是：现房在短期内是稀缺品，为了等现房而错过合适的地段与预算，付出的成本往往高于它规避的风险；而资金监管账户是不是在主办银行、什么时候能解除监管，是每个项目都必须回答、也必须书面回答的问题。
看房时建议直接问三句：这个项目是哪一天公告出让的土地？销售形态是现房备案还是封顶预售？预售资金监管账户开在哪家主办银行、解除监管的条件写在哪一条？三个问题答不上来的项目，无论价格多合适，都建议先放一放。
FAQ
问：8 月 28 日之前拿地的项目还能预售吗？
答：可以。七城均按"新老划断"处理，8 月 28 日前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件与资金监管按原有政策执行，并设有过渡期，最长延至 2028 年底。
问：现房销售的房子会不会更贵？
答：公开报道没有给出明确价差数据。可以确定的是开发商的资金占用周期变长、资金成本上升，理论上存在转嫁可能。同一板块内现房与期房的价格应逐盘比较，不要按"现房一定贵"或"现房一定值"下结论。
问：定金上限是硬性规定吗？
答：各城表述均为"一般不超过"或"原则上不超过"，属于指导性上限，且均要求定金合同写明金额、售价、交付时间与违约责任，并纳入监管账户。
问：我已经签了预售合同，受影响吗？
答：不受影响。新老划断意味着新规只作用于 8 月 28 日之后新公告出让土地的项目，已签合同按原条款执行。
问：什么时候能买到大量现房？
答：从土地出让到竣工交付通常两到三年。按 8 月 28 日这个起点推算，成规模的现房供应大概率出现在 2028 年之后；过渡期内仍是双轨并行。
来源清单
- 住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（2026-08-28）
- 央视网财经《事关商品住房预售、现房销售 多地新规出台》(2026-10-02)
- 证券日报 / 中国经济网《商品住房销售制度改革有序推进》(2026-10-16)
- 新华网《多地发布细则，商品住房销售制度改革落地实施》(2026-10-19)
- 中国消费者报 / 中国消费网《10 城细则接连落地 楼市开启向"现售制"转轨》(2026-10-26)
- 央视新闻《主播说联播丨所见即所得 推进现房销售！》(2026-10-15，含深圳新规)
- 深圳市住房和建设局官网（2026-10-29 访问）
核查日期：2026 年 10 月 29 日。文中城市数量为截至 2026 年 10 月 25 日的公开统计，各市细则条款以当地住房和城乡建设部门发布的正式文件为准；表格中标明"公开报道未给出"的取值，请以官方原文为准。